от admin
Только четыре из 25 крупнейших городов мира попадают в категорию “справедливо оцененных”, и Дубай – один из них.
Согласно отчету, опубликованному в среду, рынок недвижимости Дубая справедливо оценен. Более того, он не подвержен риску образования “пузыря”, несмотря на то, что другие крупные города по всему миру переживают состояние, подобное ценовому пузырю, с сильно завышенными ценами.
В ежегодном отчете UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, подготовленном главным инвестиционным офисом UBS Global Wealth Management, говорится, что рынки жилья в Торонто и Франкфурте значительно разбалансированы, цены на них не успевают за ростом процентных ставок. В Тель-Авиве, Токио, Цюрихе, Мюнхене, Ванкувере, Амстердаме и Гонконге риски повышены.
Дисбаланс более очевиден в Майами и Лос-Анджелесе, чем в Бостоне, Сан-Франциско и Нью-Йорке. Однако все пять изученных городов США находятся в зоне переоцененности. Несмотря на некоторые тенденции к охлаждению, рынки жилья Парижа, Стокгольма и Сиднея по-прежнему переоценены. Женева, Мадрид, Лондон и Сингапур – другие города с переоцененными рынками жилья. Милан, наряду с Варшавой и Сан-Паулу, оценен справедливо. Несмотря на сильный год, рынок жилья в Дубае также находится на территории справедливой стоимости, говорится в отчете.
Согласно отчету, рост цен на нефть и заметное увеличение иммиграции в прошлом году напрямую связаны с высоким спросом на рынке недвижимости Дубая.
“В период с середины 2021 года по середину 2022 года цены на жилье выросли на 10 %. В течение предыдущих четырех кварталов рост арендной платы даже превышал рост цен на жилье. В результате рынок все еще остается достаточно справедливым, говорится в отчете.
Оценка на пике стоимости
В период с середины 2021 по середину 2022 года номинальный рост цен на жилье в 25 рассматриваемых городах ускорился в среднем почти до 10 %, что является самым высоким годовым темпом роста с 2007 года. Фактически во всех городах наблюдался рост цен на жилье, за исключением Стокгольма, Парижа и Гонконга. Кроме того, практически во всех городах ускорился рост задолженности по ипотечным кредитам, и уже второй год подряд задолженность домохозяйств увеличивается значительно быстрее, чем в среднем в долгосрочной перспективе.
Рост ставок усугубляет дисбаланс
В течение последних десяти лет цены на жилье неуклонно отставали от доходов и арендной платы из-за низких процентных ставок. Согласно отчету, реальные доходы и арендная плата за это время выросли всего на 12 %, в то время как цены в городах, которым сейчас угрожает “пузырь”, выросли в среднем на 60 % с поправкой на инфляцию.
С середины 2021 года, когда они были самыми низкими, ставки по ипотеке в среднем по всем рассмотренным городам выросли почти в два раза. Количество жилой площади, экономически приемлемое для высококвалифицированного работника сферы услуг, в среднем на треть меньше, чем было до пандемии, из-за значительного роста цен на недвижимость.
Клаудио Сапутелли заявляет: “Покупательная способность домохозяйств снижается из-за инфляции и потери активов в результате нынешних потрясений на финансовых рынках, что снижает спрос на дополнительную жилую площадь”. Поскольку стоимость заемных средств во многих городах растет быстрее, чем доходность инвестиций в покупку и аренду, жилье также теряет привлекательность в качестве инвестиции.
Неужели все кончено?
Согласно отчету, рынок недвижимости, занимаемой владельцами, в настоящее время в основном поддерживается все еще сильным рынком труда. Однако в случае ухудшения экономических условий он также рискует потерпеть крах.
Метрика пузыря (индексные показатели для рынков жилья в ограниченных городах)
1. Риск возникновения пузыря
- Торонто – 2,24
- Франкфурт – 2.21
- Мюнхен – 1,80
- Гонконг – 1,71
- Цюрих – 1,81
- Тель-Авив – 1.59
- Ванкувер – 1.70
- Амстердам – 1.62
- Токио – 1.56
2. Переоцененные
- Майами – 1,39
- Лос-Анджелес – 1,31
- Сидней – 1.19
- Женева – 1.14
- Мадрид – 0,59
- Лондон – 1.08
- Стокгольм – 1.22
- Париж – 1.21
- Бостон – 0,75
- Сан-Франциско – 0.78
- Нью-Йорк – 0,57
- Сингапур – 0,50
3. Справедливая оценка
- Дубай – 0,16
- Милан – 0,34
- Сан-Паулу – 0,20
- Варшава – 0,15
